In Mietobjekte in Luxemburg investieren: eine gute Idee?

Auch wenn sich die Mietpreise in den letzten zehn Jahren in Luxemburg fast verdoppelt haben, sollten Sie nicht einfach eine Immobilie an einem beliebigen Standort kaufen! Zwischen den Regionen und Gemeinden bestehen abhängig von ihrer geographischen Lage und Erreichbarkeit weiterhin erhebliche Unterschiede. Die Mietpreise sind im Zentrum und im Süden des Landes höher als im Norden, wo (abgesehen von Gebieten in der Nähe der Nordautobahn) direkte Verbindungen zur Hauptstadt eher selten sind.

Auch die Art der Immobilie, in die Sie investieren wollen, kann ein wichtiger Faktor sein. Wohnungen von ca. 70 bis 90 Quadratmetern mit 1 oder 2 Schlafzimmern sind am Mietmarkt sehr gefragt, da sie sich perfekt für Ein-Personen-Haushalte oder Paare mit einem Kind eignen. Wenn Sie sich für eine neue Immobilie entscheiden, vermeiden Sie Sanierungskosten und erfüllen eher die geltenden Energieanforderungen, was für viele Mietkandidaten oft ein wesentliches Kriterium darstellt.

Unabhängig davon, ob Sie in Luxemburg ansässig sind oder nicht, müssen Sie die Mieteinnahmen an die luxemburgischen Steuerbehörden melden, wenn die Mieteinnahmen 600 EUR pro Jahr übersteigen. Wenn Sie ein in Luxemburg ansässiger Steuerzahler sind oder als solcher behandelt werden, müssen Sie die Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie genauso wie Ihr Gehalt und alle anderen erhaltenen Investitionseinnahmen angeben. Wenn Sie nicht in Luxemburg ansässig sind, müssen Sie die (nicht befreiten) Mieteinnahmen auf dem Einkommenssteuererklärungsformular (Formular 100) angeben. Achtung! Wenn Sie sich beim Ausfüllen Ihrer Einkommenssteuererklärung (gemäß Artikel 157ter[1]) dafür entscheiden, als ein in Luxemburg ansässiger Steuerpflichtiger behandelt zu werden, müssen Sie auch Mieteinnahmen aus Immobilien angeben, die sich im Ausland befinden

Um Ihren zu versteuernden Gewinn zu reduzieren, können Sie von den Bruttomieteinnahmen (also den gesamten von Ihrem Mieter geleisteten Zahlungen) Werbungskosten abziehen. Zu diesen Werbungskosten gehören Bankzinsen und Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung, Versicherungsprämien (Feuer, Haftpflicht usw.), Grundsteuer, Reparatur- und Instandhaltungskosten (Anstrich, Reparatur von Dach und Heizung, Reparatur von Sanitäranlagen usw.) und andere abzugsfähige Ausgaben, die vom Eigentümer bezahlt und vom Mieter nicht erstattet werden, wie Verwaltungsgebühren, Wassergebühren und Müllabfuhrgebühren.

Die abzugsfähigen Ausgaben umfassen auch die steuerliche Abschreibung der Abnutzung. Die Amortisationsrate, die auf den Kaufpreis (exklusive Grund) angewandt wird, zuzüglich der Kosten für notarielle Beurkundungen und Investitionsausgaben, variiert je nach Baujahr des Gebäudes: 6 % für Gebäude, die vor weniger als 6 Jahren fertiggestellt wurden, 2 % für Gebäude, die vor 6 bis 60 Jahren fertiggestellt wurden, 3 % für Gebäude, die vor mehr als 60 Jahren fertiggestellt wurden.

Wie Sie sehen, können abzugsfähige Ausgaben Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen sehr niedrig halten oder sogar negativ machen, insbesondere dann, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und einen Kredit aufnehmen.

Wenn Sie in Luxemburg ansässig sind und Ihren Hauptwohnsitz[2] verkaufen, sind Kapitalgewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Trifft dies nicht zu, bestehen verschiedene Arten der steuerlichen Behandlung. Wenn Sie Ihre Immobilie weniger als 2 Jahre nach dem Erwerb verkaufen, wird das erzielte Einkommen als Spekulationsgewinn bezeichnet und zu normalen progressiven Steuersätzen besteuert. Abhängig von der Höhe Ihres zu versteuernden Jahreseinkommens und der Situation Ihrer Familie beträgt der Grenzsteuersatz maximal 42 %. Wenn Sie Ihre Immobilie mehr als 2 Jahre nach dem Erwerb verkaufen, wird das erzielte Einkommen als Veräußerungsgewinn bezeichnet und mit einem Höchstsatz von 21 % (die Hälfte des globalen Steuersatzes) besteuert. Der Veräußerungsgewinn profitiert auch von einem Zehnjahres-Abzug von 50.000 EUR (100.000 EUR, wenn Sie als Paar gemeinsam besteuert werden)

02/2022