Worauf muss ich vor der Vermietung einer Immobilie achten?

Sie sind glücklicher Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses? Bestens! Allerdings haben sich Ihre Lebensumstände verändert, und Sie möchten Ihre Wohnung, Ihr Haus oder einen Teil davon nun vermieten. Worauf müssen Sie vor der Vermietung achten? Folgende sechs Punkte sind nicht zu vernachlässigen, wenn Sie sich böse Überraschungen ersparen möchten.

Beachten Sie die Bedingungen der Steuergutschrift auf notarielle Urkunden!

Zur Senkung der mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Nebenkosten hat die luxemburgische Regierung einen Freibetrag, eine sogenannte Steuergutschrift, auf Registrierungs- und Eintragungsgebühren für alle Personen eingeführt, die zu eigenen Wohnzwecken eine Immobilie erwerben möchten. Die Steuergutschrift ist auf 20.000 Euro begrenzt, auf jeden Käufer einzeln anwendbar (falls Sie die Immobilie zu zweit kaufen, verdoppelt sich der Betrag) und kann nach und nach für weitere Käufe verwendet werden, bis der Betrag erschöpft ist.

Um diese Steuergutschrift nutzen zu können, müssen Sie sich verpflichten, die Immobilie während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens zwei Jahren zu bewohnen. In diesem Zeitraum dürfen Sie die Immobilie weder vermieten, auch nicht teilweise, noch veräußern und müssen dort wohnen bleiben. Falls Sie diese Bedingungen nicht einhalten, muss die gesamte Steuergutschrift zurückgezahlt werden.

Ist Ihr Energieeffizienzausweis noch gültig?

Als Sie Immobilieneigentümer wurden, haben Sie einen Energieeffizienzausweis erhalten. Dieser Ausweis (der auch als Energiepass bezeichnet wird) enthält Informationen über den ermittelten Energiebedarf des Gebäudes und über die CO2-Emissionen. Er sieht Energieeffizienzklassen von A (am besten) bis I (am schlechtesten) vor und wird von Sachverständigen für Wohngebäude (Architekten oder Bauingenieure, die Mitglieder der Kammer für Architekten und Bauingenieure (Ordre des Architectes et des Ingénieurs Conseils, OAI) und vom Wirtschaftsministerium zugelassene Sachverständige sind) ausgestellt. Der Energieeffizienzausweis gilt für zehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist müssen Sie auf eigene Kosten einen neuen Ausweis bei einem zugelassenen Sachverständigen beantragen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen. In sämtlichen Wohnungsanzeigen – in kommerziellen Medien oder über einen Makler – muss grundsätzlich die Energieeffizienzklasse des zu vermietenden Gebäudes angegeben werden. Jeder Mieter kann vor Abschluss des Mietvertrags Einsicht in den Ausweis verlangen.

Informieren Sie sich über die marktüblichen Preise, bevor Sie den Mietpreis festsetzen.

Bevor Sie den Mietpreis festsetzen, sollten Sie sich am Markt für Mietimmobilien Ihres Wohnortes informieren. Ist das Angebot höher als die Nachfrage oder umgekehrt? Welche Mietpreisspanne ist bei Objekten üblich, die Ihrer Immobilie ähnlich sind? Ist die Leerstandsquote hoch? Entwickeln sich die Mieten nach oben oder nach unten?

Diese Informationen sind nützlich, um einen angemessenen Mietpreis festzulegen, und werden Ihnen spätere Unannehmlichkeiten zu ersparen. Wenn Sie den Maßstab zu hoch angelegt haben, kann der Mieter nach sechs Monaten einen Antrag auf Mietsenkung bei der Mietkommission der Gemeinde stellen, in der sich das Mietobjekt befindet (oder im Falle von Gemeinden mit weniger als 6.000 Einwohnern bei der entsprechenden Region), wenn er sich nicht einvernehmlich mit Ihnen einigen kann, oder sogar Einspruch bei einem Friedensrichter einlegen, wenn Sie eine für ihn günstige Entscheidung der Mietkommission nicht akzeptieren. Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn Sie feststellen, dass Sie den Maßstab zu niedrig angesetzt haben und die Miete erhöhen möchten.

Ferner müssen Sie berücksichtigen, dass das luxemburgische Gesetz Mietobergrenzen vorsieht. Sie können Ihre Mieten alle zwei Jahre erhöhen, solange die Erhöhung 5% des ursprünglich investierten und neu bewerteten Kapitals nicht übersteigt. Bei den Mietgebühren sieht das Gesetz vor, dass der Eigentümer dem Mieter nur die Kosten übertragen kann, die ihm für den Mieter entstanden sind.

Möbliert oder unmöbliert vermieten: Welche Option ist besser?

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung darf die Miete auf keinen Fall das Doppelte der gesetzlichen Miete für unmöblierte Wohnungen übersteigen und ist vom Wert der Möbel in der Wohnung abhängig. Die Wohnung muss komplett eingerichtet sein. Das heißt, die Möbel dürfen sich nicht nur auf ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl beschränken. Im Mietvertrag muss außerdem eine Aufstellung der Möbel enthalten sein, die dem Mieter zur Verfügung gestellt werden. Bei einer möblierten Wohnung besteht der Hauptvorteil darin, dass die Vermietung für gewöhnlich von kurzer Dauer ist.

Stellen Sie alle für einen Vermieter notwendigen Dokumente zusammen.

Die wichtigsten Dokumente sind der Mietvertrag und das Wohnungsabnahmeprotokoll. Machen Sie sich nicht die Mühe, diese Dokumente selbst zu verfassen. Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler vermieten, hat dieser sein eigenes Muster. Andernfalls können Sie online über die Website der luxemburgischen Regierung Muster finden: Ein Mustermietvertrag kann unter der Rubrik Bürger/Wohnung/Vermietung heruntergeladen werden, und ein Wohnungsabnahmeprotokoll ist Bestandteil der vom Ministerium für Mittelstand, Tourismus und Wohnungswesen herausgegebenen Broschüre „Bail à loyer – La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation“ kostenfrei unter der folgenden Web-Adresse zu finden: http://www.ml.public.lu/pictures/fichiers/Bail____loyer/brochure_bail_loyer.pdf

Vergessen Sie nicht… den Fiskus!

Alle gebietsansässigen oder als steueransässig geltenden Personen, die Eigentümer einer Immobilie in Luxemburg oder im Ausland sind, unterliegen steuerlichen Verpflichtungen. Die steuerpflichtigen Erträge aus der Vermietung von Immobilien entsprechen der Höhe der Mieteinnahmen abzüglich der Erwerbskosten (Unterhaltungs- und Reparaturkosten, Sollzinsen, Tilgungszahlungen, Verwaltungskosten usw.).

Alle gebietsansässigen oder als steueransässig geltenden Personen, die Eigentümer einer Immobilie in Luxemburg oder im Ausland sind, unterliegen steuerlichen Verpflichtungen. Die steuerpflichtigen Erträge aus der Vermietung von Immobilien entsprechen der Höhe der Mieteinnahmen abzüglich der Erwerbskosten (Unterhaltungs- und Reparaturkosten, Sollzinsen, Tilgungszahlungen, Verwaltungskosten usw.).

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