A quoi faut-il être attentif avant la mise en location d’un logement ?

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Parfait ! Seulement voilà, les circonstances de la vie ont changé et vous souhaitez à présent louer votre appartement, votre maison ou seulement une partie. A quoi devez-vous être attentif avant de procéder à la mise en location ? Voici les six points à ne pas négliger si vous voulez vous épargner de mauvaises surprises.

Attention au crédit d’impôt sur les actes notariés !

Afin de diminuer les frais annexes à l’acquisition d’un logement, le gouvernement luxembourgeois a introduit un abattement, appelé crédit d’impôt, sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes désireuses d’acquérir un immeuble à des fins d’habitation personnelle. Le crédit d’impôt est limité à 20.000 euros, s’applique à chaque acquéreur individuellement – si vous achetez l’immeuble à deux, le montant du crédit d’impôt sera doublé – et peut être utilisé au fur et à mesure, pour d’autres acquisitions, jusqu’à épuisement.

Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, vous devez vous engager à occuper l’immeuble pendant une période ininterrompue de 2 ans au moins. Pendant cette période, vous ne pourrez ni louer votre immeuble, même partiellement, ni le céder, ni interrompre votre occupation. Si vous ne respectez pas ces conditions, vous serez dans l’obligation de rembourser intégralement l’abattement accordé.

Votre certificat de performance énergétique est-il encore valable ?

Lorsque vous êtes devenu propriétaire, vous avez reçu un certificat de performance énergétique. Ce certificat (aussi appelé passeport énergétique) livre des informations sur le besoin énergétique calculé du bâtiment et sur les émissions de CO2. Il prévoit des classes de performance énergétique allant de la meilleure (A) à la plus mauvaise (I) et est établi par des experts pour bâtiments d’habitation (architectes ou ingénieurs-conseils membres de l’Ordre des Architectes et Ingénieurs-conseils et experts agrées par le ministre de l’Economie). Ce certificat de performance énergétique est valable pour une durée de 10 ans. Passé ce délai, vous devrez en commander un autre à vos frais auprès d’un expert agréé si vous souhaitez mettre votre bien en location. Toute annonce immobilière de location – que ce soit dans les médias commerciaux ou via une agence de relocation – doit en principe indiquer la classe de performance énergétique de l’immeuble à louer et tout candidat locataire peut vous demander de consulter le certificat de performance énergétique avant de prendre sa décision.

Informez-vous sur les prix en vigueur avant de fixer votre loyer

Avant de fixer le prix de votre loyer, informez-vous sur le marché de location dans votre ville. L’offre est-elle supérieure à la demande ou vice-versa ? Quelle est la fourchette des loyers pratiqués sur des biens similaires aux vôtres ? La vacance locative est-elle importante ? Les loyers évoluent-ils à la hausse ou à la baisse ?

Ces renseignements vous seront bien utiles pour fixer un prix correct et vous éviter des ennuis par la suite. Si vous avez placé la barre trop haut, le locataire peut très bien, au bout de six mois de location, introduire une demande de réduction du loyer auprès de la Commission des loyers de la commune où se trouve le bien loué (ou de sa région pour les communes de moins de 6.000 habitants) s’il ne parvient pas à trouver un accord à l’amiable avec vous, voire aller devant le juge de paix si vous n’acceptez pas une décision de la Commission des loyers lui étant favorable. Et l’inverse est vrai également si vous réalisez que vous avez placé la barre trop bas et souhaitez une augmentation du loyer.

Vous devrez également tenir compte du fait que la loi luxembourgeoise prévoit un plafonnement pour les loyers. Vous pourrez certes augmenter votre loyer tous les deux ans mais à condition que celui-ci ne dépasse pas 5% du capital initialement investi et réévalué.  Quant aux charges locatives, la loi prévoit que le propriétaire peut uniquement mettre à charge du locataire les frais qu’il a exposés pour lui.

Location nue ou meublée : que choisir ?

Si vous choisissez une location meublée, le loyer ne peut en aucun cas dépasser le double du loyer légal des logements non meublés et est fonction de la valeur du mobilier garnissant les lieux loués. Il doit être complètement équipé et ne pas se limiter à un lit, une table et une chaise. Votre bail devra en outre comporter un inventaire des meubles fournis au locataire. Le principal avantage de la location meublée est qu’elle est en général de courte durée.

Equipez-vous de tous les documents nécessaires à un bailleur

Les principaux documents dont vous aurez besoin sont le contrat de bail et l’état des lieux. Ne vous fatiguez pas à les rédiger vous-même. Si vous faites appel à des agents immobiliers pour louer votre bien, ceux-ci ont leurs propres modèles. Sinon, vous pouvez en trouver en ligne sur le guichet du gouvernement luxembourgeois : un modèle de bail à loyer est téléchargeable à la rubrique Citoyens/Logement/Location et un modèle d’état des lieux fait partie de l’ouvrage « Bail à loyer – La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation » édité par le ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement et disponible gratuitement à l’adresse suivante : www.ml.public.lu/pictures/Bail____loyer/brochure_bail_loyer.pdf

Et n’oubliez pas… le fisc

Toute personne résidente ou considérée comme un contribuable résident qui est propriétaire d’un immeuble donné en location au Luxembourg ou à l’étranger est soumise à des obligations fiscales. Les revenus imposables provenant de la location de biens immobiliers correspondent au montant des loyers perçus, déduction faite des frais d’obtention (frais d’entretien et de réparation, intérêts débiteurs, amortissement, frais de gérance, etc.).

Il ne vous reste plus à présent qu’à trouver un bon locataire, qui paye en temps et en heure, ne pose pas de problème particulier et avec qui vous pouvez échanger facilement au sujet de cette location. Cette étape n’est pas forcément la plus simple !

Articles that might interest you

  • Often you hear people say: “Anyway, until I have paid off my home loan it’s the bank who owns my house”. But is it true?

  • It is always the same question that every one of us is asking before signing a home loan with his bank. To gain a more objective overview, let’s analyse them one by one with their respective advantages and disadvantages.

  • The rate remains fixed for a pre-defined period and, at the end of the period, is subject to a revision. The pre-defined period can vary from one bank to another but is generally 3, 5 or 10 years.