Comment « recycler » son crédit hypothécaire ? 

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, vous serez peut-être tôt ou tard confronté à d’importants travaux de rénovation comme la réfection complète du toit, le remplacement de tous vos châssis ou la modification de votre espace intérieur. Ou peut-être avez-vous songé à acquérir une résidence secondaire ou une maison de rapport pour vous assurer une source supplémentaire de revenus ? Quel que soit votre projet, à moins de disposer d’importantes économies, il y a de fortes chances que vous vous tourniez vers un crédit et fassiez appel à votre banquier.

Dans le cas d’une rénovation, la solution la plus simple est le prêt personnel mais celui-ci n’est pas forcément le plus avantageux. A moins d’investir dans une rénovation visant à réduire la consommation énergétique de votre logement (installation de panneaux photovoltaïques, isolation du toit, placement de vannes thermostatiques, etc.) qui vous garantit un taux plus bas et des avantages fiscaux, un crédit personnel coûte en général plus cher qu’un crédit immobilier à cause de taux plus élevés. En outre, la durée du crédit est plus courte que celle d’un prêt hypothécaire, entraînant parfois des mensualités plus importantes et pas toujours adaptées à votre budget. Dans le cas d’un nouvel achat immobilier ou d’une rénovation en profondeur impliquant de grosses dépenses, vous n’avez pas d’autre choix que de contracter un nouvel emprunt hypothécaire avec, comme principaux inconvénients, de nouveaux frais de notaire et d’enregistrement et une moins grande flexibilité.   

Une forme de crédit immobilier souvent méconnue

Il existe pourtant une autre forme de crédit immobilier qui peut s’avérer, dans certains cas, très intéressante. Il s’agit de la reprise d’encours sur votre crédit hypothécaire. Si vous avez souscrit un prêt hypothécaire et avez déjà remboursé une importante partie, la reprise d’encours vous permet, sous réserve d’acceptation d’un nouveau crédit par votre banque, de réemprunter tout ou une partie du capital remboursé. Vous recyclez en quelque sorte votre crédit hypothécaire.

Prenons un petit exemple. Il y a dix ans, vous avez souscrit un emprunt à taux fixe sur 20 ans pour acheter une maison de 500.000 euros. Le total en capital remboursé est actuellement de 250.000 euros (il vous reste 250.000 euros à payer, intérêts non compris). Via le mécanisme de reprise d’encours, vous pourriez en principe réemprunter 250.000 euros.

Pourquoi en principe ? Parce que toutes les banques n’acceptent pas une demande de reprise d’encours. Elles ne sont d’ailleurs pas tenues de le faire. Cependant, pour fidéliser sa clientèle et pour autant que ses conditions générales le permettent, l’institution financière peut l’accepter mais à certaines conditions. Votre niveau de revenus doit vous permettre de supporter la nouvelle charge de crédit ; vous devez avoir remboursé une certaine partie du capital avant de pouvoir réemprunter ; l’argent emprunté doit impérativement être attribué à de l’immobilier, que ce soit pour des travaux de rénovation ou un nouvel achat ; l’hypothèque, étant valable 30 ans, doit permettre de couvrir la durée du nouveau crédit et, généralement, un montant minimum à emprunter est exigé. La reprise d’encours ne conviendra donc pas pour des petits travaux.

Un emprunt qui vous fait gagner de l’argent

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre établissement bancaire sur la reprise d’encours. L’enjeu en vaut la peine, tant les avantages financiers sont importants. Réutiliser votre hypothèque vous évite en effet les frais d’une nouvelle inscription hypothécaire – un gain appréciable ! Vous ne devez plus repasser devant le notaire et les frais administratifs sont réduits, voire inexistants. De plus, étant donné que le taux d’intérêt sera celui du marché au moment de la reprise d’encours, la probabilité est grande, vu la tendance baissière actuelle, que celui-ci soit inférieur à celui du crédit initial. Et, cerise sur le gâteau, vous pouvez bénéficier d’autres avantages fiscaux dans le cadre d’un nouveau crédit hypothécaire en fonction de votre situation personnelle.

Vous n’avez pas encore de crédit hypothécaire et vous êtes loin de songer à une reprise d’encours ? Pensez-y quand même quand vous frapperez à la porte des différentes institutions bancaires pour demander un crédit immobilier. Si une banque vous propose un taux d’intérêt un petit peu plus intéressant qu’ailleurs mais que ses conditions générales ne lui permettent pas d’accepter facilement une demande éventuelle de reprise d’encours, pesez bien le pour et le contre. Un avantage aujourd’hui peut très bien se transformer en inconvénient demain.    

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